Dudas sobre el IEE en Murcia

Ante las dudas surgidas sobre la aplicación del Informe de Evaluación de Edificios en determinadas situaciones urbanísticas, y tras estudiar cual debería ser la respuesta ante aquellos ciudadanos que me plantean casos de sus viviendas que aparecen catastradas como comunes pero según ellos son individuales, si bien es cierto que comparten algún elemento común o bien “se pisan” parcialmente”, finalmente he optado por redactar un informe técnico para que los servicios jurídicos del órgano redactor de la legislación al objeto proceda a aclararme como debemos considerar cierto tipo de inmuebles. A continuación os trascribo dicho informe.

Sobre cuáles son las edificaciones sujetas al informe de evaluación de edificios en la Región de Murcia queda establecido en el Art. 3. Ámbito de aplicación del Decreto n.º 34/2015, de 13 de marzo, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia, que deberán someterse:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva y de tipologías asimiladas conforme a lo establecido en el artículo 2.6 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuando tengan una antigüedad superior a cincuenta años en los términos establecidos en el Anexo I de este Decreto. Ahora artículo 2.6 d Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

b) Los que estén incluidos en un Plan Municipal de Evaluación de Edificios por concurrir en ellos alguna de las circunstancias previstas en el artículo 4.3.

c) Cuando se soliciten ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, y así lo disponga su normativa reguladora. En este caso no será de aplicación lo dispuesto en el artículo 7, por lo que el informe se presentará ante el órgano competente para la resolución de concesión de la ayuda, quien remitirá de oficio una copia a la Consejería competente en materia de vivienda para su inclusión en el Registro de Informes de Evaluación, salvo que en el edificio concurra alguno de los otros supuestos previstos en este artículo.

Atendiendo al carácter de vivienda colectiva y tipología asimilada, el punto 6 del Artículo 2. Definiciones del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que:

Edificio de tipología residencial de vivienda colectiva: el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.

Por lo tanto de lo anteriormente expuesto queda patente que son susceptibles de IEE aquellos edificios de vivienda colectiva así como hoteles y residencias. Sin embargo la definición de vivienda colectiva, entendida como tal por mi como aquellas que comparten elementos comunes como pueden ser estructura, fachadas, cubiertas y/o instalaciones, o cualquier elemento común entre ambas, me presenta una duda a la hora de catalogar ciertos inmuebles para determinar si son o no susceptibles del Informe de Evaluación de Edificio.

Cabe citar el ejemplo, muy prolifero, de aquellas construcciones que comparten ciertos elementos de los anteriormente citados pero se comportan como independientes. Es el caso de las construcciones antiguas situadas en los centros históricos de las poblaciones, con acceso e instalaciones independientes, pero que pueden compartir ciertos elementos como pueden ser muros medianeros, o que simplemente “se pisan” partes de las viviendas debido a la vetusta forma de repartir sus distribuciones e ir añadiendo o quitando elementos a la vivienda original según iba conviniendo. Igualmente me surge la duda con las viviendas del tipo adosado o en urbanizaciones donde el sótano puede ser común pero cada una de las viviendas es independiente.

En aras de intentar aclarar aún más el concepto de edificios de vivienda colectiva, para intentar dilucidar si este último caso expuesto se puede clasificar como vivienda colectiva, se ha recurrido a lo determinado en el Artículo 2. Ámbito de aplicación de la Ley 49/60 de propiedad horizontal, por el que se establece que esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Es evidente que el caso de las viviendas expuestas, y sobre las que surgen las dudas, no tienen otorgado título constitutivo de la propiedad horizontal, así que procedo a trascribir el Artículo 396 – Código Civil:

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En conclusión y a tenor de lo anteriormente expuesto queda manifiesto que son susceptibles de IEE aquellos edificios de vivienda colectiva así como hoteles y residencias. Pero la consulta es:

¿Dentro de la categoría de vivienda colectiva deberá integrarse cualquiera de ellas que conlleven implícito el derecho de copropiedad sobre cualquiera de los elementos comunes, sean cuales sean, siempre y cuando compartan la más mínima parte que pudiera entenderse común entre ambos?

¿De ser así quien y como debería correr a cargo con los gastos derivados del mismo al no haber cuota participativa alguna sobre las copropiedades?

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