La declaración de obra nueva.

A partir de esta ley sin pies ni cabeza que ampara al “ilegal”, bien es cierto que nos queda un pequeño resquicio para ver un halo de luz y de alguna manera no facilitar al infractor la patrimonialización del inmueble ilegal, o al menos dejar constancia de ello.

Como a todos los que estamos en infracciones urbanísticas nos ha ocurrido en mas de una ocasión, se inicia expediente, se sanciona, se dicta el restablecimiento, no se derriba, el  infractor paga la sanción y entiende que la “ha legalizado” (¿cuantas veces nos lo habrán preguntado?), pasan unos años, buscan un técnico, éste redacta un certificado para la declaración de “obra nueva” y es entonces cuando el registro nos notifica al Ayuntamiento que se ha procedido a la declaración de la misma otorgándonos un plazo para dejar constancia en el registro de la propiedad sobre  la posible situación de fuera de ordenación en la que pueda quedar toda o parte de la construcción. Así lo preveía el art 20.4 b) del RDL 2/2008 de 20 junio por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y la Resolución de 17 de enero de 2012 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por un notario de Granada contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Granada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una ampliación de obra nueva correspondiente a edificación antigua y constitución en régimen de propiedad horizontal.

De alguna manera ambos preceptos han quedado incluidos en el Artículo 28. Declaración de obra nueva del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y que cito literalmente comentado cada uno de los puntos:

Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Por lo tanto, será necesario para la declaración de obra nueva de un inmueble en construcción el título habilitante en materia urbanística y un certificado del técnico director de la obra de que la misma se ha ejecutado hasta la fecha de acuerdo a la licencia concedida.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Es decir, para proceder a la escritura el Notario deberá disponer al menos del proyecto, sus cuotas participativas si está en régimen de propiedad horizontal, el certificado final de obra, que recordemos que deberá estar firmado por el director de obras y el director de ejecución material y visado al menos por uno de los dos colegios oficiales así como toda la documentación relativa (en Murcia) al Libro del Edificio, el Certificado de Eficiencia Energética y el título habilitante de naturaleza urbanística (Licencia o declaración responsable)

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

Por lo tanto el Registrador de la propiedad debe igualmente velar por el cumplimiento de lo anteriormente expuesto para proceder al acto de inscripción la escritura.

En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

Pero, ¿qué ocurre con aquellas construcciones sobre las que no proceda el restablecimiento de los ilegalmente edificado?

No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

Por lo tanto el Registrador de la propiedad debe comprobar que no existe sobre el inmueble expediente sancionador, que el suelo sobre el que se asiente no es dominio público y que no está afectado por servidumbres. Para ello el Registro de la propiedad debe Notificar al Ayuntamiento para que se pronuncie al respecto y éste debe contestarle en un plazo máximo de dos meses.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

Es evidente que una vez que le notifiquemos al registro el estado urbanístico del inmueble, que el obligatorio, el registro hará constar en nota al margen la situación del inmueble. Para ello es importante que detallemos si pesa sobre el inmueble incoación de expediente, orden de restablecimiento de lo ilegalmente construido, si la totalidad del inmueble o parte se asienta en suelo de dominio público, así como cualquier información en la que el inmueble puede incurrir en una ilegalidad urbanística o simplemente si su estado es un fuera de ordenación. Este punto en de vital importancia si somos técnicos municipales ya que cabe recordar que la propia Ley del Suelo recoge que:

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

Como podemos comprobar, el último párrafo del artículo 28 del TRLSRU nos hace a la Administración responsable último de no velar por el interés del administrado en caso de verse afectado en una compraventa donde no hayamos procedido a velar por sus intereses.

Por otra parte, recordad a todos aquellos técnicos que redactan certificados de obra nueva la importancia de no incurrir en falsedad de documento público a la hora de emitir la documentación ya que se incurre en un delito que puede dar como resultado final la inhabilitación profesional y la Administracion está en la obligación de hacérselo llegar a los distintos Colegios profesionales.

Anuncios

Un pensamiento en “La declaración de obra nueva.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s